Huurherkwalificatie

12 December, 2008

Herkwalificatie huurgelden

Indien een bedrijfsleider zijn onroerend goed verhuurt, zijn deze inkomsten belastbaar als een onroerend inkomen. Echter indien een bedrijfsleider van de eerste categorie een in België gelegen gebouwd onroerend goed verhuurt aan zijn eigen vennootschap kan een deel van de huurinkomsten als een bezoldiging geherkwalificeerd worden.

Welk bedrag komt er in aanmerking voor herkwalificatie?

Het bedrag dat beschouwd wordt als een buitensporige huurinkomst, wordt als een bezoldiging geherkwalificeerd. Hoe berekent men nu deze buitensporige huurinkomst? Deze worden berekend aan de hand van de volgende formule:

Kadastraal inkomen van de woning x 5/3 x een revalorisatiecoëfficiënt (voor 2008: 3,75).

Een concreet voorbeeld: een bestuurder verhuurt zijn woning aan de vennootschap voor een huurinkomen van € 15.000 en het kadastraal inkomen bedraagt €  1.000.

Hoeveel van de huurinkomsten is er belastbaar en in welke inkomstencategorie.

  1. De bestuurder is getrouwd met scheiding van goederen en de woning is zijn eigendom.
    Te belasten als bezoldiging: € 15.000 – (1.000 x 5/3 x 3,75) of € 8.750;
    Te belasten als huurinkomst: €  6.250 – 40% kostenforfait of € 3.750
     
  2. De bestuurder is getrouwd met het wettelijke stelsel en de woning is dus gemeenschappelijke eigendom.
    Te belasten als bezoldiging: € 7.500 – (500 x 5/3 x 3.75) of € 4.375
    Te belasten als huurinkomsten bij de bestuurder: € 3.125,00 - 40% = € 1.875
    Te belasten als huurinkomsten bij de echtgenoot / echtgenote: €  7.500 – 40% = € 4.500

Wat zijn nu de gevolgen van de herkwalificatie?

  • Men kan zijn pensioenrechten verliezen;
    Doordat de huurinkomsten als een bezoldiging worden geherkwalificeerd, zou het wel eens kunnen zijn dat de bestuurder hierdoor boven het maximaal toegelaten beroepbezoldiging komt en hierdoor geen recht meer op een pensioenuitkering heeft;
     
  • Men dient sociale bijdragen op de overdreven huur betalen;
    De berekeningsbasis voor de sociale bijdragen stijgt door de herkwalificatie waardoor de bestuurder ook meer sociale bijdragen zal moeten betalen;
     
  • Gevolg voor voorheffingen en voorafbetalingen;
    De geherkwalificeerde huur is een beroepsinkomen en moet mee op de fiche 281.20 opgenomen worden. Deze vergoeding is onderworpen aan de bedrijfsvoorheffing. Bij de berekening van de voorafbetalingen dient men dit inkomen ook in rekening te brengen indien men een vermeerdering omwille van onvoldoende voorafbetalingen wenst te vermijden;
     
  • Aftrek van de kosten;
    Door de verhoging van de belastbare basis, zal het bedrag van de forfaitaire beroepskosten stijgen. Echter is het nooit mogelijk om de werkelijke beroepskosten met betrekking tot de herkwalificatie van de huurinkomsten te bewijzen, zelfs niet de interestaftrek.

Enkele specificiteiten

  • Wat is een bestuurder van de eerste categorie;
    De bestuurders van de eerste categorie zijn de bestuurders, zaakvoerders, vereffenaars en personen met een gelijksoortige functie (moeten natuurlijke personen zijn), ongeacht het bestaan van een arbeidsovereenkomst. Het gaat dus niet om bedrijfsleiders van de twee categorie. Dit zijn natuurlijke personen die in de vennootschap een leidende functie hebben of een leidende werkzaamheid van dagelijks bestuur, van commerciële, financiële of technische aard uitoefenen buiten een arbeidsovereenkomst.
     
  • Wat met bestuurders van een vzw?
    Hier dient men een onderscheid te maken tussen de vzw’s die vallen onder de rechtspersonenbelasting en de oneigenlijke vzw’s die vallen onder het stelsel van de vennootschapsbelastingen.
     
  • Voor bestuurders van een oneigenlijke vzw geldt de regeling van huurherkwalificatie wel degelijk.
    Voor bestuurders van een eigenlijke vzw (die dus vallen onder de toepassing van de rechtspersonenbelasting) geldt deze regel niet indien de vzw zich niet bezighoudt met wederkerende verrichtingen van winstgevende aard (Bron: richtlijnen bij de fiches 281.20 voor de inkomsten van 2007).
     
  • Een pro-rata regel
    De herkwalificatie van de huurinkomsten geldt enkel en alleen voor het deel van het jaar waarin de persoon in kwestie als bedrijfsleider wordt beschouwd.
     
  • Op welke onroerende goederen kan men een huurherkwalificatie toepassen?
    De herkwalificatie kan enkel op gebouwde onroerende goederen.
     
  • Wat is het belang van het huwelijksstelsel van de bestuurder?
    Men dient enkel de huurkwalificatie toepassen op het deel van het gebouw dat van de bestuurder is. Hierbij is het huwelijksstelsel van groot belang. Dus indien de huurherkwalificatie betrekking heeft op een gemeenschappelijk gebouw dan dient men zowel het kadastraal inkomen als de bruto huurinkomst halveren. (Bron: Parl. Vr. nr 337 – 23.12.1992 - Thissen en Parl. Vr. 315 – 28.04.2000 – Pieters)
     
  • Wat met onverdeeldheid?
    Ook hier dient men de pro rata regel toepassen. Het is dan een pro rata regel in eigendomsdelen en niet in tijd.

Hoe kan men deze huurherkwalificatie nu vermijden?

  • Onderverhuring;
    Het onderverhuren van een gebouw wordt niet beschouwd als een huurinkomst maar als een divers inkomst. Derhalve kan er geen sprake zijn van een huurherkwalificatie in het geval men onderverhuurd. Bij dergelijke constructies dient men wel voorzichtig te werk gaan. Indien de fiscus kan bewijzen dat de constructie is opgezet zonder enige economische of financiële behoeften dan kan de fiscus simulatie of veinzing inroepen en gaat de fiscus toch nog de regel van de huurherkwalificatie inroepen. Hier bestaat al rechtspraak over.
     
  • Verhuur van een stuk grond
    Waarom niet je oprit verhuren aan de vennootschap? Uw bedrijfswagen moet je toch kunnen parkeren of je klanten moeten toch een plaats hebben om hun auto te parkeren. Hierop kan de fiscus nooit een herkwalificatie inroepen, aangezien dit een verhuur van een ongebouwd ontroerend goed is.
     
  • De verhuurder is een rechtspersoon;Indien het gebouw eigendom is van een vennootschap, kan er nooit sprake zijn van huurherkwalificatie. De inkomsten worden dan belast onder het stelsel van de vennootschapsbelasting, aangezien de huur een inkomst voor de vennootschap is.
     
  • Verhuur van het gebouw aan een vennootschap waarin men geen bestuurder is;
     
  • De verhuring gebeurt door een persoon die geen mandaat als bedrijfsleider in die vennootschap heeft.
    Indien de man of de vrouw van de bedrijfsleider het onroerend goed verhuurt, kan er geen sprake zijn van een huurherkwalificatie (aangezien de wetgever geen uitbreiding in de huurherkwalificatie naar de gezinsleden van de bestuurder heeft voorzien).

Aandachtspunt:
bij de verhuur van gebouwen aan de eigen vennootschap, dient men steeds de berekening van de grensbedragen te doen, vooraleer men aan het opstellen van een huurcontract begint. Men zou anders wel eens voor heel onaangename verassingen te staan.